Oggi vogliamo portare l’accento sulla differenza tra i contratti a canone concordato e i contratti liberi.

1. ACCORDI TERRITORIALI 2023. Da settembre 2023 sono entrati in vigore i nuovi accordi territoriali, prima a Modena e poi, a seguire, nel resto della provincia. In particolare a Mirandola e nei comuni dell’Area Nord gli accordi sono entrati in vigore il 1.01.2024.

Serve ricordare che grazie alle scelte nazionali (2014-2020) anche a Mirandola abbiamo visto in ASPPI una decisa evoluzione dei canoni concordati stipulati dai nostri soci che erano appena il 34% nel 2011 (cedolare al 19%), per poi salire al 64% nel 2013 (cedolare al 15%) e all’86% nel 2014 (cedolare al 10%) e al 95% nel 2015. Per poi mantenersi stabili attorno al 90-94% fino ad oggi. Non dobbiamo poi dimenticare la seconda leva fiscale che aiuta i “concordati”, ovvero le aliquote comunali IMU agevolate e lo sconto statale del 25%. Oltre all’allargamento della platea dei comuni che possono beneficiare di queste agevolazioni che viene estesa anche ai comuni per cui era stato deliberato lo stato di emergenza nel quinquennio precedente il 28.05.2014.

Un aspetto che spesso non viene evidenziato è la modalità di calcolo dei canoni negli accordi territoriali. In realtà viene seguito un principio molto semplice, occorre infatti che i canoni concordati siano inferiori ai canoni del mercato libero, ma non troppo. Devono essere inferiori per rispettare la ratio delle agevolazioni fiscali (cedolare secca e riduzione IMU), ma non troppo inferiori perché a quel punto non sarebbe più conveniente scegliere il contratto concordato rispetto al libero. Considerate che con un differenziale di € 120-170 resta ancora conveniente il concordato, mentre con un differenziale oltre gli € 200 conviene spostarsi sui contratti liberi. Come tutti sapete i canoni del mercato libero sono direttamente influenzati dalla dinamica di domanda e offerta, e la situazione post sisma, con il calo demografico del periodo 2012-2022, ha portato ad una riduzione dei canoni. Nell’ultimo biennio, almeno per Mirandola e comuni limitrofi, stiamo assistendo ad una ripresa demografica che si ripercuote positivamente sul mercato immobiliare, sia di compra vendita che di locazione. Quello che manca ancora a livello nazionale è la revisione dell’elenco dei comuni ATA (Alta Tensione Abitativa che è anacronistico) e l’estensione della cedolare secca a tutti i comuni.

2. AUMENTO DELLA DOMANDA DI LOCAZIONE. In questi ultimi anni stiamo assistendo ad un forte aumento della domando di locazione legata sia a fattori economici (una minore capacità di spesa di una fascia di famiglie), sia per fattori culturali (una maggiore predisposizione a muoversi per studio e lavoro), che per ragioni lavorative (continuiamo ad avere aree attrattive per lavoratori che abitano in aree meno ricche di possibilità). A questo va aggiunto che gli immigrati in Italia dall’estero possono risolvere il loro problema abitativo solo con la locazione e per tempi più lunghi prima di poter accedere alla casa di proprietà. In sintesi: immigrati dall’estero, studenti universitari, turisti, lavoratori con redditi medi (insegnanti, poliziotti, autisti, paramedici, etc.), tecnici e dirigenti, hanno gonfiato la domanda di locazione, senza che siano costruite nuove abitazioni per la locazione, anzi, la priorità è sempre stata data alla prima casa (mutui, tassazione privilegiata, aree edificabili, etc.).

3. ASSENZA PIANO CASA NAZIONALE. ASSENZA DI PIANI DI ESPANSIONE COMUNALI. Da decenni l’unica politica attiva per la casa sono i contratti a canone concordati introdotti dalla Legge n. 431 del 9.12.1998, entrata in vigore il 30.12.1998. Misura rafforzata dall’introduzione della cedolare secca al 10% con il Decreto legge n.47 del 28.03.2014. Abbiamo inoltre, come intervento di sostegno, il fondo per l’affitto, misura carsica, sia per la consistenza che per la presenza, in questi ultimi anni per esempio è stata azzerata. Quindi non si è mai pensato a costruire alloggi transitori per la locazione in quantità sufficiente (mono o bilocali, studentati, ERP, ERS) e si sono consumati percentuali importanti del patrimonio di “seconde case” per rispondere a queste nuove richieste. Oggi, nelle città più in espansione per le domande sopra descritte, siamo alla “tempesta perfetta”.

Mentre abbiamo una dinamica decisamente diversa per i comuni dell’Area nord con Novi e Ravarino. Sono 11 comuni tutti in calo demografico dal 1951 fino ai primi anni 70, per poi cominciare una lenta ricrescita fino al 2011 (anno nel quale si tornava a raggiungere, più o meno, in residenti del 1951). Il terremoto ha assestato un duro colpo facendo perdere diverse migliaia di residenti. Al 2024 il saldo sul 2011 è ancora negativo per 3.000 residenti, con alcuni comuni che sono cresciuti di più (Mirandola, Medolla, San Prospero, Camposanto e Ravarino), Cavezzo che ha raggiunto il dato del 2011 e altri che non hanno ancora raggiunto il dato pre sisma (Novi, Concordia, San Possidonio, San Felice, Finale, ma anche, nel mantovano, Poggio Rusco, Sermide e Felonica, S. Giovanni in Dosso). Va segnalato che Mirandola ha toccato il record di residenti dal dopoguerra (24.694).

4. L’IMU è un altro esempio. Un’imposta pensata per legare la spesa comunale al territorio è diventata una sorta di patrimoniale, rigida, senza più nessuna possibilità di costruire politiche fiscali, al punto che nemmeno con i cambi di maggioranza vediamo modifiche alle aliquote. E addirittura una parte (il 7 per mille dei capannoni, categoria D) viene dirottata a Roma per la fiscalità generale. Ormai siamo al punto che tanti comuni non differenziano le aliquote nemmeno più tra alloggi sfitti, alloggi locati a canone libero o a canone concordato. Non differenziano tra locali commerciali in zone attrattive e altri in zone prive di attrattività.

Nei comuni della Bassa modenese la quasi totalità non ha più un’aliquota agevolata, restano solo San Possidonio (9,50) e Novi (9,00) che mantengono un’aliquota sotto al 10 per mille.

5. SPESE CONDOMINIALI. Paradossalmente le abitazioni in condominii con riscaldamento centralizzato sono meno appetibili sul mercato rispetto al riscaldamento autonomo. Come anche appartamenti in condominii con condòmini con alti debiti condominiali. L’investimento di una vita paradossalmente può essere penalizzato da una cattiva amministrazione condominiale o da altri condòmini non puntuali con i pagamenti o con atteggiamenti non collaborativi.

Un’altra causa di questo malessere è anche il mancato aggiornamento legislativo della legge n. 220 del 11.12.2012, in vigore dal 18.06.2013. L’amministrazione condominiale soffre in maniera significativa di una mancata trasformazione verso soggetti più strutturati e organizzati. E infatti anche i condominii stanno implodendo perché manca un quadro giuridico ed economico chiaro. Infine occorre rilevare che stanno diventando un’emergenza la realizzazione delle manutenzioni straordinarie nei condominii non interessati ai lavori post sisma. Questo produce un circolo vizioso in edifici già vetusti.

6. TRIBUNALI E QUESTURE. Ma il PROBLEMA dei problemi resta la difficoltà a rientrare in possesso del proprio appartamento in caso di morosità. In questi decenni i tempi di rilascio degli immobili per morosità o fine locazione sono sempre oltre i 12 mesi, con punte anche di 18-24 mesi. Pensate che durante la pandemia da COVID venne bloccata l’esecuzione degli sfratti senza che ai proprietari venisse riconosciuto anche un minimo indennizzo. Oltre due anni. Tempi lunghi al Tribunale di Modena anche solo per avere la data per la prima udienza. Tempi lunghi per avere gli agenti di Polizia per l’esecuzione dello sfratto. Spesso vengono riconsegnati alloggi in condizioni pessime.

Sommiamo le spese legali, il mancato introito dei canoni, spesso sono da pagare anche le spese condominiali e infine le spese per il ripristino dell’alloggio. Questo quadro per fortuna interessa una piccola percentuale del patrimonio in locazione, ma crea allarme sociale, perché se è capitato a lui perché non potrebbe capitare anche a me? Ecco allora che cominciano a crescere le richieste di garanzie aggiuntive e di selezione delle persone. O anche della messa in vendita dell’immobile. Questo produce preoccupazione nel piccolo investitore e lo porta a spostare i propri risparmi su altre forme di investimento.

Con lo Stato come primo concorrente nella scelta degli investimenti, con i BTP + (02.2025) tassati al 12,50% e con un rendimento nei primi 4 anni del 2,85%. Mentre se tenuti per 8 anni al 3,70%. A fronte di una redditività inferiore delle locazioni.

7. Ultimo, ma non ultimo, dei principali problemi è la sicurezza idraulica. Negli ultimi 10 anni il territorio modenese è stato interessato da due significative rotture degli argini principali: nel 2014 il Secchia sponda destra a Modena e nel 2020 il Panaro sponda destra a Nonantola. Senza contare le tante esondazioni che ogni anno interessano quasi tutti i comuni della Provincia. Quello che oggi serve e serviva già ieri è la realizzazione di casse d’espansione capienti e funzionanti, zone di laminazione e zone golenali adeguate, manutenzione degli argini, ecc. L’intervista, su l’Indicatore Mirandolese del gennaio 2025, al presidente del Consorzio di Bonifica Burana Francesco Vincenzi è rappresentativa delle tematiche oggi da affrontare. Non possiamo avere decine di migliaia di famiglie che sono regolarmente a rischio idraulico, sia reale che potenziale. Oltre al rischio immediato, anche per le vita, abbiamo ingenti danni alle cose e la svalutazione patrimoniale degli immobili.

Ecco perché occorre realizzare nuove abitazioni nei comuni che hanno questa forte domanda, metà per la locazione e metà per la prima casa. Ma dopo aver deciso dove costruire queste nuove abitazioni, occorre anche capire il costo di queste case e chi investe in queste realizzazioni. La Proprietà immobiliare, e in particolare la piccola Proprietà ha bisogno di certezze: certezza nel diritto e certezza fiscale. E di fiducia: nello Stato e nella Giustizia. Altrimenti non usciremo mai dall’emergenza abitativa. Mirandola in particolare deve gestire al meglio la propria attrattività valorizzando il polo scolastico delle scuole superiori; il polo sanitario e socio-sanitario; la nuova collaborazione con Aimag-Hera e il polo biomedicale. E deve riuscire a far partire i lavori della CISPADANA.